TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE SÃO PAULO 

 

 

Despacho do Conselheiro Antonio Roque Citadini

 

Processo : TC-013442/026/15

Concedente :Governo do Estado de São Paulo – Secretaria de Estado da Habitação.

Interveniente Fiadora: Companhia Paulista de Parcerias – CPP.

Interveniente: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU.

Concessionária: SPE - PPP Habitacional LOTE 1 S/A -Empresas: CANOPUS Holding S/A.

Objeto:  CONCESSÃO ADMINISTRATIVA para implantação de HIS, de HMP e a prestação dos serviços, para o Lote I.

Matéria em Exame: Concorrência Pública Internacional e Contrato.

Valor: R$ 1.857.709.240.00

Aprovou o edital e homologou e adjudicou o objeto: Marcos Rodrigues Penido – ex-Secretario da Habitação.

Comissão de licitação : Reinaldo Iapequino – presidente.

Firmaram o instrumento: Pelo Estado: Rodrigo Garcia – secretário da Habitação.

pela PPP: Lucas Botelho Mattos – diretor presidente; e Ely Biasoli Dias – diretor financeiro.

pela CPP: Tomás Bruginski de Paula – diretor; Claudia Polto da Cunha – diretora.

pela CDHU: Marcos Rodrigues Penido – diretor presidente; Aguinaldo Lopes Quintana Neto – diretor técnico.

 

 

Tratam os autos de contrato de Parceria Público-Privada SH nº 001/2015 de 23/03/2015 na modalidade de CONCESSÃO ADMINISTRATIVA entre o Estado de São Paulo representado pela Secretaria de Habitação (Poder Concedente) e a PPP Habitacional SP Lote 1 S/A (Concessionária) constituída pelas empresas: CANOPUS Holding S/A, como interveniente fiadora a Companhia Paulista de Parcerias – CPP e na condição de interveniente a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU para implantação de HIS, de HMP e a prestação dos serviços, para o Lote I, compreendendo:

1)      implantação de 3.683 unidades habitacionais, contemplando: aquisição e disponibilização de 100% dos terrenos necessários para a implantação das HMP,

2)      elaboração de todos os projetos exigíveis e necessários para a implantação do objeto;

3)      obtenção dos alvarás e das licenças;

4)      execução das obras e serviços de engenharia e construção, incluindo demolição;

5)      implantação de infraestrutura de equipamentos e serviços, exigidos para aprovação do PROJETO LEGAL junto ao município de São Paulo;

6)      prestação dos serviços de apoio à gestão condominial;

7)      prestação dos serviços de gestão da carteira de mutuários;

8)      prestação dos serviços de desenvolvimento do trabalho técnico social de pré-ocupação;

9)      prestação dos serviços de desenvolvimento do trabalho técnico social de pós-ocupação;

10)         prestação de serviços de manutenção predial;

11)         implantação dos equipamentos e melhorias urbanísticas.

 

- Autorização Governamental:

Em 01/11/11 o Sr Governador aprovou a 41ª Ata de Reunião do Conselho Gestor do Programa Estadual de Parcerias Público-Privadas, instituído por força da Lei Estadual 11.688, de 19-5-2004, na qual a Secretaria da Habitação, com fundamento na citada Lei, bem como no Decreto Estadual nº 48.867/2004, encaminhou documentação relativa à Proposta Preliminar de Parceria Público-Privada (PPP) de empreendimento visando à construção e financiamento da gestão condominial de 50.000 unidades habitacionais, voltadas à população de baixa renda nas Regiões Metropolitanas do Estado de São Paulo, que, em virtude das limitações da capacidade de pagamento, não são capazes de ser atendidas pela oferta regular de habitação do mercado imobiliário.

 

- Chamamento Público 4/2012:

Em 17 de abril de 2012, o Conselho Gestor do Fundo Paulista de Habitação de Interesse Social lançou o Chamamento Público 4, para a apresentação, por eventuais interessados da iniciativa privada, de estudos técnicos e modelagem de projetos de Parceria Público-Privada (PPP) de Habitação de Interesse Social para a Secretaria de Estado de Habitação e sua Agência Paulista de Habitação Social – CASA PAULISTA, na conformidade da Proposta Preliminar de PPP, aprovada na 41ª Reunião Ordinária do Conselho Gestor, ocorrida no dia 31 de outubro de 2011, cuja ata foi publicada no Diário Oficial do Estado em 27/12/2011. O Chamamento foi republicado em 4 de maio de 2012 no DOE.(Nota 1)

 

(Nota 1: Cláusula 2 - DESCRIÇÃO DO PROJETO DE INTERVENÇÃO NA ÁREA CENTRAL -  item 2.1- OBJETIVO:  Por área central foram considerados os distritos Sé e República e seus envoltórios Santa Cecília, Bom Retiro, Pari, Brás, Belém, Mooca, Cambuci, Liberdade, Bela Vista e Consolação. Subitem - 2.4.1 ESTRATÉGIA INDICATIVA DE INTERVENÇÃO: Foram considerados 06 diferentes setores de intervenção, cada um composto por recortes territoriais específicos, que tem sua origem no aproveitamento das vantagens oferecidas pela legislação vigente do Plano Diretor Estratégico e na proximidade das ferrovias e avenidas arteriais que interrompem e desqualificam o tecido urbano, gerando em suas áreas lindeiras imóveis com baixo valor agregado. Assim, através do aumento da oferta habitacional, procura-se a requalificação destes espaços degradados e desvalorizados. As intervenções propostas devem provocar, de imediato, o aumento da oferta de trabalho, do consumo e da renda na área central, além de diminuir a fragilidade urbana e otimizar a utilização dos equipamentos públicos e de toda a infraestrutura já instalada na região. Espera-se ofertar entre 1.500 e 2.000 unidades habitacionais, destinadas à população alvo, em cada setor de intervenção, para alcançar a meta de assentar 10.000 famílias na área central da cidade de São Paulo. Esse número poderá ser incrementado pela oferta de moradia para outras faixas de renda, por livre iniciativa do parceiro privado.)

 

Em ATA de  23 de março de 2013,  do Conselho Gestor do Fundo Paulista de Habitação de Interesse Social, foi apresentado o resultado do Chamamento Publico nº 4, de cadastramento de 32 (trinta e dois) interessados, dos quais 05 (cinco) entregaram estudos técnicos: Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários S/A e Arquiteto Pedro Taddei e Associados Ltda; Brookfield Empreendimentos Econômicos S/A e Concremat Engenharia e Tecnologia S/A; CITTAD-Empreendimentos Ltda; Consórcio Reviva São Paulo (Impacto Gouvêa Construtora e Incorporadora Ltda e MPE-Montagens e Projetos Especiais S/A) e URBEM-Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole. Tais empresas/consórcios apresentaram estudos para 06 (seis) diferentes setores de intervenção, cada um composto por recortes territoriais específicos, que têm sua origem no aproveitamento das vantagens oferecidas pela legislação vigente do Plano Diretor Estratégico do município de São Paulo. Foi  apresentado a Modelagem Final elaborada pelo Grupo de Trabalho-GT,  conforme o item 9.5 do Chamamento Público 004/2012, cujo escopo contempla a construção de 20.221 (vinte mil duzentas e vinte e uma) unidades habitacionais, a serem implantadas no centro da cidade de São Paulo. O CAPEX estimado do Projeto foi orçado em R$ 4,638 bilhões (quatro bilhões seiscentos e trinta e oito milhões de reais) e a projeção do OPEX anual, para as habitações de todas as faixas de renda, R$ 296,48 milhões (duzentos e noventa e seis milhões quatrocentos e oitenta mil reais). O prazo da PPP será de 20 (vinte) anos.

Foi informado que a Prefeitura do Município de São Paulo,  constituiu convênio com o Governo do Estado de São Paulo para participação da Prefeitura no Projeto, com o conceito de R$ 20 mil (vinte mil reais) por unidade habitacional, sendo elaborado comparativo de custo entre as habitações da faixa de renda entre 1 (um) e 4 (quatro) salários-mínimos, resultando em R$ 129,7 mil (cento e vinte e nove mil e setecentos reais) para as habitações desta PPP, e R$ 172,1 mil (cento e setenta e dois mil e cem reais) para as habitações oferecidas pela CDHU.  Para a elaboração desta Modelagem Final, foram utilizados os conteúdos dos estudos financeiros, jurídicos e técnico-operacionais das empresas/consórcios proponentes, com o seguinte grau de aproveitamento: 58% (cinquenta e oito por cento) do URBEM-Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole; 6% (seis por cento) do Consórcio Reviva São Paulo; 6% (seis por cento) do Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários S/A e Arquiteto Pedro Taddei e Associados Ltda, calculados sobre R$ 6,24 milhões (seis milhões duzentos e quarenta mil reais), correspondentes a 69,33% (sessenta e nove inteiros e trinta e três décimos por cento) do total estimado de ressarcimento. O modelo de negócio adotado para a Modelagem Final foi aquele proposto pelo URBEM-Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole para todos os setores (A, B, C, D, E, e F), sendo que ao setor A foram incorporadas as diretrizes técnicas da proposta do Consórcio Reviva São Paulo, e para o Setor F, foram considerados os conceitos jurídicos apresentados pelo Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários S/A e Arquiteto Pedro Taddei e Associados Ltda. Adicionalmente, informou que os aspectos jurídico-institucionais e de plano de negócios apresentados pelo consórcio Brookfield-Concremat e pela CITTAD para o Setor C, que comtempla áreas de interesse público, serão melhor avaliados. Foi procedida a aprovação da Modelagem apresentada, do cronograma de execução do projeto e da homologação do resultado do grau de aproveitamento dos estudos apresentados e foi solicitada a autorização para prosseguimento do processo com as etapas da realização da audiência pública e posterior disponibilização da minuta do edital e contrato para fins de consulta pública. (Nota 2)

(Nota 2: O aproveitamento dos estudos apresentados foi apurado segundo os critérios do Chamamento, atingindo R$ 6,240 milhões (69%) dos R$ 9,0 milhões (100%) do total de ressarcimento – fls. 220. Público alvo: as famílias com renda total bruta mensal de até 15 (quinze) salários mínimos vigentes no Estado de São Paulo, tendo prioridade as que ganham até 05 (cinco) salários mínimos; a população que trabalha, comprovadamente, na área central da cidade de São Paulo; e 2.000 (duas mil) unidades direcionadas para as demandas de movimentos sociais. A responsabilidade do parceiro privado abrangerá: obras e serviços de engenharia (intervenção em 6 setores na área central divididos em 3 lotes; Divididas pelos setores A, B, C, D, E e F, foram consideradas 12.508 (doze mil quinhentas e oito) unidades habitacionais para as faixas de renda entre 1 (um) e 4 (quatro) salários-mínimos, e 7.713 (sete mil setecentas e treze) unidades habitacionais para as faixas de renda entre 5 (cinco) e 15 (quinze) salários-mínimos. O modelo de remuneração da SPE-Sociedade de Propósito Específico contempla a venda de unidades habitacionais de HIS e de HMP, a receita de aluguel referente aos imóveis comerciais e a contraprestação pecuniária. Dentre as diretrizes básicas do edital de licitação, foram definidos os critérios de: concorrência internacional (admissão de empresas brasileiras e empresas estrangeiras que tenham autorização de funcionamento no País; inversão de fases, com proposta de preço seguida de abertura do envelope de habilitação;  divisão do objeto em 3 (três) lotes, sem limitação à adjudicação de Lotes para um mesmo licitante); permitida a participação de sociedades isoladas ou consórcios (sem limitação do número de participantes).

 

 

Às fls. 213v, foi informado que apenas o Instituto URBEM desenvolveu projetos para todos os setores, sendo o total das propostas para 28.631 UH’s, divididas em 17.959 referentes à habitação de interesse social (HIS) e 10.672 para habitação do mercado popular (HMP). Após avaliação esses números foram reduzidos para 12.508 HIS e 7.713 HMP.

 

Para o modelo de remuneração previsto para a SPE, alíneas “a” e “b”, foram fixados os valores médios relativos ao preço de venda das UH’s, pelo seguinte critério  :

 

 

Ressaltando que todo risco de crédito do adquirente dos imóveis será de responsabilidade da instituição financeira de habitação.

 

Resumidamente, o modelo apresentado de PPP é concessão administrativa para construção de 20.221 UH’s, cuja contraprestação anual máxima prevista será de R$ 298,48 milhões; com investimento total estimado de R$ 4.638 bilhões: a) terreno = R$ 1.418 bilhão, b) construção = R$ 2.138 bilhões,  c) outros investimentos = R$ 1.081 bilhão; os custos operacionais médios de aproximadamente R$28,5 milhões; prazo de 20 anos com implantação ao longo de 4 a 5 anos; e taxa interna de Retorno de 9,5%.

 

Informações financeiras da modelagem do projeto, por Setor:

 

 

Há previsão da Prefeitura de São Paulo participar do repasse para o estado no valor de R$ 400 milhões ao longo dos três anos de período de implantação do projeto.

 

Destaca-se que o projeto está elencado entre as prioridades da Secretaria da Habitação, estando inserido no PPA 2012-2015, no programa 2505 – Fomento à Habitação de Interesse Social – e 2508 – Produção de Moradias, bem como na LDO de 2013, por meio da ação 5758 – Ações de Concessão de Subsídios Habitacionais.

 

O aproveitamento dos estudos apresentados segundo o edital de Chamamento atingiu R$ 6,240 milhões (69%) dos R$ 9,0 Milhões previstos, sendo assim distribuídos: URBEM 58% = R$ 5.190.000,00; REVIVA 6% = R$ 510.000,00; Bairro Novo 6% = R$ 540.000,00.

A metodologia de estruturação do projeto se baseou no Decreto nº 57.289/11, que regulamenta a Manifestação de Interesse Privado (MIP). A Deliberação acerca da modelagem final foi conforme art.4º, inciso IV do Decreto nº 48.867/04.

 

Verifica-se que 32 empresas se cadastraram demonstrando interesse em apresentar estudos, cinco apresentaram seus estudos:

setor AFerrovia -  setor oeste: REVIVA e URBEM

Setor B- Republica/Bela Vista: URBEM

Setor C- Liberdade/Brás: CITTAD, BROKFIELD/CONCREMAT e URBEM

Setor D- Industria Cambuci/Mooca: URBEM

Setor E-Ferrovia setor leste: URBEM

setor F- Industria Belem: Bairro Novo e URBEM

 

- Modelagem Final:

Para a consolidação da estruturação da modelagem final do projeto foi criado um GRUPO de TRABALHO com representantes da Secretaria de Habitação, Agencia Casa Paulista, PGE, UPPP e CPP, e contratado consultoria técnica junto à FIPE.

 

Foi apresentado um quadro, fls. 219, onde se verifica numero para cada um dos setores de UH’s, de onde se destaca: